2025年3月26日，华润置地（01109.HK）发布2024年年度业绩报告。

　　据年报，2024年，华润置地综合营业额达2787.99亿元，同比增长11%，创近五年新高。然而，股东应占净利润却同比减少18.45%至255.77亿元，跌至五年最低水平。这一“增收不增利”的困境，或折射出房地产行业深度调整期下龙头企业的转型阵痛。

　　开发业务五年来毛利率腰斩，拖累整体盈利

　　值得注意的是，华润置地2020年的综合毛利率曾高达30.9%，此后逐年下滑，至2024年已降至21.6%，而该项指标在2023年尚有25.2%。

　　其中，开发销售型业务的毛利率从2020年的29.1%锐减至2024年的16.8%，五年间近乎腰斩。尽管公司经营性不动产业务（如购物中心、写字楼等）表现亮眼，毛利率攀升至70%，但其规模尚无法抵消开发业务的利润缺口。2024年，开发销售业务贡献的净利润占比持续下降，而经营性不动产利润占比首次突破40%，凸显业务结构转型的迫切性。

　　开发销售型毛利率的下滑与“以价换量”的策略不无关系。为应对市场低迷，华润置地多地项目采取降价促销。以北京橡树湾三期为例，成交均价较指导价每平方米低5000元，直接货值损失达2.19亿元；南京华润观云润府甚至以7.7折销售。尽管此举提升去化率，但多地项目实际售价低于预期，进一步压缩利润空间。年报显示，2024年签约额2611亿元，虽行业排名升至第三，但同比下滑15%。

　　与开发销售业务形成对比的是，华润置地经营性不动产业务在2024年表现突出。据年报，公司2024年购物中心零售额达1953亿元，经营利润率61%；写字楼出租率75%保持行业领先；酒店业务营收20.7亿元，与凯悦集团的合作提升品牌溢价。该板块毛利率高达70%，利润贡献占比首次突破40%。然而，其营收占比仅为14.9%，短期内仍难以对冲开发业务利润缺口。

　　此外，华润置地在轻资产管理业务行业地位进一步巩固。据年报，华润万象生活坚定行业综合实力第一的商业运营商和城市空间运营服务商的战略定位和生意模式，实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，市值及市盈率持续位居行业首位，轻资产管理行业竞争优势显著增强。

　　重点关注一二线城市的主流区域、主流客户和主流产品

　　紧抓开发销售型业务政策窗口期

　　房地产市场的深刻转型，无疑在华润的这份“成绩单”上也有所体现，华润置地管理层对此并非无动于衷。3月26日举行的业绩发布会上，华润置地管理层表示，在整体策略上，公司始终坚持量入为出的原则，牢守现金流安全底线，推动公司所属资源的换仓和结构的优化。在增量投资方面，最近三年一直坚持城市聚焦和深耕策略。

　　金融投资方面，华润置地重点关注一二线城市的主流区域、主流客户和主流产品，一二线城市投资占比高达94%，北上广深、杭州等这些核心城市占比达到了72%。

　　在存量方面，一方面持续加大库存去化；另一方面，利用中央的支持性政策，加大土地盘活力度，资源换仓的成效比较显著。目前公司一二线城市土储占比达到了82%，土储规模和结构能够满足公司持续高质量发展的需求。

　　华润置地表示，着眼2025年，开发销售型业务要紧抓政策窗口期，在做优增量、盘活存量中成功穿越周期，推动行业地位和发展质量稳中精进；经营性不动产业务要落实精益管理，持续提升资产价值，全面布局资管业务，加快巩固发展“第二增长曲线”；万象生活要坚持“内涵式增长+外延式增长”双轮驱动，巩固行业头部地位；生态圈要素型业务要进一步提升发展质量与行业影响力。要围绕“城市投资开发运营商”的战略定位，全面推动“3+1”一体化业务在地区公司穿透落地，加快构建核心业务体系化、专业化、协同化发展新格局，推动综合竞争能力和价值创造水平不断跃升。

　　采写：南都·湾财社记者刘常源